Mietrecht / Vertragsrecht:
Rechtliche Stellung der Hinterbliebenen bei einem Wohnraummietvertrag

Wenn im Mietvertrag eine Einzelperson als Mieter Vertragspartei ist, stellt sich im Todesfall für die Hinterbliebenen regelmäßig die Frage nach dem weiteren Schicksal des Mietvertrages. Grundsätzlich gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den oder die Erben über, die dann entscheiden können, ob ein Interesse am Fortbestand des Mietvertrages besteht oder nicht. In aller Regel haben die Erben bei einer Kündigung die gesetzliche Dreimonatsfrist gem. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zu beachten. Falls der verstorbene Mieter mit dem Vermieter einen zeitweiligen Ausschluss der Kündbarkeit vereinbart hatte, hilft den Erben das Sonderkündigungsrecht gem. § 564 Satz 2 BGB. Dieses kann jedoch nur innerhalb eines Monates nach Kenntniserlangung genutzt werden. Umgekehrt steht jedoch auch dem Vermieter ein befristetes Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben zu, für das er abweichend von § 573 BGB keine bestimmten Kündigungsgründe geltend machen muss.

Haben allerdings im Todeszeitpunkt Angehörige des Erblassers (insbesondere Ehepartner, Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft) mit ihm gemeinsam in der Wohnung gelebt, treten anstelle der Erben diese Angehörigen kraft Gesetzes nach § 563 BGB unmittelbar als Mieter in den Mietvertrag ein. Sofern dieser Vertragseintritt nicht den Wünschen der betroffenen Angehörigen entspricht, müssen diese innerhalb einer einmonatigen Frist gegenüber dem Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben. Falls alle Eintrittsberechtigten gegenüber dem Vermieter ablehnen, fallen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag in die Zuständigkeit der Erben (s.o.). Wer als Angehöriger von dem Eintrittsrecht Gebrauch macht, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er dann auch für etwaige ältere Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter haftet.

Sofern auf Grund des Eintrittsrechts der oder die mitbewohnenden Angehörigen anstelle der Erben in den Mietvertrag eintreten, kann der Vermieter u.U. mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 564 Abs. 4 BGB reagieren, falls dafür ein wichtiger Grund bestehen sollte. Dies können insbesondere Umstände sein, die Zweifel an der Zuverlässigkeit der neuen Mieter begründen. Insoweit hat beispielsweise das Amtsgericht München in einer kürzlich ergangenen Entscheidung ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber den Angehörigen bejaht, weil diese den Vermieter einerseits über einen Zeitraum von 10 Monaten hinweg überhaupt nicht vom Versterben des Hauptmieters informiert hatten und außerdem auch mehrere Male die Miete verspätet gezahlt hatten.

(vgl. Amtsgericht München, Urteil vom 18.8.2016, 432 C 9516/16)

Ernst-Christoph Schrewe
Rechtsanwalt

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